SORU: Şirketimizin faaliyet binası kuruluş tarihi olan Eylül 1996''dan  bu yana maddi duran varlıklar arasında 252-Binalar Hesabı''nda kayıtlı bulunmakta olup, şirketin akaryakıt istasyonu-saha alanı-hizmet binası olarak kullanılmaktadır. Elden çıkartılması durumunda bahse konu olan mülkün satışından elde edilecek gelirin  Katma Değer Vergisi Kanunu ve Kurumlar Vergisi Kanunu karşısındaki istisna durumu nedir? Binanın şirket ortaklarından birine satılması durumunda istisnadan yararlanılabilir mi?
 
Satışın peşin ya da taksitli olmasının istisna uygulaması açısından önemi var mıdır?
 
Binanın satış  bedeli belirlenirken emsal bedeli mi yoksa emlak vergisine esas değeri mi dikkate alınmalıdır?
 
YANIT: Katma Değer Vergisi Kanununun 17. maddesinin 4. fıkrasının r bendinde yapılan düzenleme gereğince:
 
"Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri." Katma Değer Vergisinden istisna edilmiştir.
 
Yine aynı bentteki düzenleme gereğince: "İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır."
 
Bu hüküm ve açıklamalara göre şirketinize ait işletmenin aktifinde kayıtlı ana faaliyet binası olarak kullanılan binanın satışı Katma Değer Vergisinden istisna olacaktır.
 
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinin e bendinde yer alan düzenlemeye göre: "... e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75''lik kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. ..... Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
 
İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır..."
 
Yukarıdaki Kanun hükmü gereğince; binanın satışından elde edilen kazancın % 75''i yani satış bedelinin istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şartları ile kurumlar vergisinden istisna olacaktır. 
 
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununa istinaden yayımlanan 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin 5.6.2.4.4. bölümünde grup şirketler arasındaki satışlarda istisna uygulamasının durumu açıklanmış olup şu ifadelere yer verilmiştir.
 
"İstisnanın temel amacı, kurumların mali yapılarının güçlendirilmesinin teşviki olduğundan, ekonomik açıdan şirketlere ilave imkan sağlamayan işlemler istisna kapsamı dışında kalacaktır.
 
Grup şirketlerinin her birinin ayrı tüzel kişilikleri bulunduğundan, her bir şirketin söz konusu istisnadan yararlanabilmesi mümkündür.
 
Ancak, satış işleminin istisnanın amacına aykırı olarak işletmeye nakit girişi olmaksızın gerçekleştirilmesi halinde istisna uygulanmayacaktır.
 
Ayrıca, bağlı ortaklığın yapacağı sermaye artırımı sonucu doğacak sermaye taahhüdüne karşılık olmak üzere taşınmazların veya iştirak hisselerinin ayni sermaye olarak bağlı ortaklığa devredilmesi halinde, bağlı değer başka bir bağlı değere (iştirak hissesine) dönüşmüş olacağından söz konusu istisnadan yararlanılamayacaktır."
 
Bu  açıklamalara göre satışı yapan işletmeye nakit girişinin sağlanması ve ayni sermaye olarak devredilmemesi durumlarında ortak şirketlere, grup şirketlerine, ortaklara veya ilişkili kişilere emsallerine uygun bedelle yapılacak olan  satışların da istisnadan yararlanması mümkündür.
 
Satış  bedelinin istisnadan yararlanacak olan % 75''lik kısmının satışın gerçekleştiği takvim yılını takip eden yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmektedir.
 
492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde 6.6.2008 tarihinden itibaren 5766 sayılı Kanunla "Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır." şeklinde düzenleme yapılmıştır.
 
Söz konusu hüküm gereğince, tapu işlemleri sırasında  beyan edilecek ve aynı zamanda da alım-satım harcına esas alınacak bedelin emlak vergisi değerinden az olmamak koşuluyla gerçek alım-satım bedeli olması gerekir. Konu ile ilgili olarak 56 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliğinde de aşağıdaki açıklamalara yer verilmiştir:
 
"... Bu itibarla, 6/6/2008 tarihinden itibaren, yapılacak gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, % 25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir.
 
Alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelinin beyan edilmesine özen göstermeleri gerekmektedir."
 
Yukarıda belirtilen kanun hükümleri ve açıklamalar çerçevesinde yapılacak olan satış işlemi neticesinde herhangi bir sorunun olmaması gerekir.